Закон порадует тех, кто заключил с застройщиками договоры долевого участия в строительстве (ДДУ).
Если вы продали недвижимость дороже, чем купили, значит, вы получили прибыль и должны заплатить НДФЛ. Но не всегда. От чего зависит обязанность уплаты НДФЛ при продаже недвижимости?
От того, как долго она была в вашей собственности и была ли она вашим единственным жильём.
НДФЛ платить надо, если:
Не надо платить НДФЛ, если
Нагляднее в таблице:
Единственное жильё |
Не единственное жильё |
|
Срок меньше 3 лет |
платить |
платить |
Срок больше 3 лет, но меньше 5 |
не платить |
платить |
Срок больше 5 лет |
не платить |
не платить |
Теперь минимальный предельный срок владения недвижимостью отсчитывается от даты полной оплаты, а не регистрации права собственности. Этот срок — 3 года или 5 лет — называется предельным минимальным сроком владения.
Как было раньше: гражданин заключает договор долевого участия в строительстве, оплачивает будущую квартиру. Дом строится ещё сколько-то лет. Наконец, дом построен и сдан, гражданин оформляет в Росреестре право собственности на квартиру.
3 года (или 5 лет; в дальнейшем, чтобы не было путаницы, будем везде писать «3 года», подразумевая, что речь идёт о единственной квартире) начинают отсчитываться с момента, когда Росреестр зарегистрировал право собственности.
Но люди часто оформляют ДДУ, чтобы выгодно перепродать квартиру сразу после того, как дом будет сдан. Ждать, пока истекут 3 года, в их планы не входит, они продают квартиру оперативно после оформления права собственности. Приходилось платить НДФЛ с прибыли.
Если на этапе котлована квартира стоила, например, 5 млн руб, а владелец продал её за 7 млн руб, то с 2 млн руб надо было платить НДФЛ — 260 тыс руб.
Как стало теперь: вступил в силу закон №374-ФЗ, согласно которому 3 года отсчитываются не с момента регистрации права собственности на квартиру по ДДУ, а с момента полной оплаты квартиры.
Например, если участник ДДУ полностью оплатил строящуюся квартиру в 2018 году, а дом был сдан в 2021. По новым правилам участник ДДУ уже в 2021 сможет продать эту квартиру без НДФЛ, потому что к этому времени истекут 3 года с момента полной оплаты квартиры.
По старым правилам эти 3 года начинали бы отсчитываться только с 2021 года, когда был сдан дом. И для продажи квартиры без НДФЛ надо было бы ждать до 2024 года.
Если квартира приобретается в ипотеку, то 3 года начинают отсчитываться с даты внесения последнего платежа.
Самое интересное: если вы уплатили НДФЛ с прибыли от продажи квартиры, то эти деньги вы можете вернуть. Но надо будет разобраться со сроками, потому что для ситуаций, когда продавалась единственная квартира и когда продавалась квартира, не являющаяся единственной, сроки разные.
Если продавалась квартира, помимо которой у продавца было и другое жильё, то вернуть НДФЛ можно, если:
Если проданная квартира была единственным жильём, то сроки другие: льгота начинает действовать с 2020 года. Если к 1 января 2020 года прошли 3 года с момента полной оплаты (то есть полная оплата была до 1 января 2017), то НДФЛ можно вернуть.
Надо подать в налоговую корректировку той декларации по НДФЛ, в которой был отражен налогооблагаемый доход от продажи квартиры. Налогооблагаемой базы в корректировке не будет.
Далее инспекция будет проводить камеральную проверку в течение 3-х месяцев и обнаружит переплату НДФЛ (ведь он был уплачен, а согласно корректировке получается, что налогооблагаемой базы нет).
Вместе с корректировкой следует подать заявление с указанием, что налоговая должна сделать с этой переплатой — перечислить её на карту по реквизитам или засчитать в счёт уплаты других налогов.
Теперь предельный минимальный срок владения квартирой, купленной по ДДУ, отсчитывается не с момента регистрации права собственности, а с момента полной оплаты договора. Таким образом, срок может начать течь и завершится на несколько лет раньше.
НДФЛ, уплаченный при продаже квартиры, купленной по ДДУ, можно вернуть. Для этого следует подать корректировку декларации по НДФЛ.
Коммерческая тайна: как предотвратить обыск в офисе до его начала и законно «развернуть» следователя, если он придет изымать документы и электронную информацию
Инспекция веерно рассылает директорам вызовы на комиссии. От этого никто не застрахован. Что делать, если вам пришёл такой вызов?
Договор эскроу — юридическая новинка для бизнеса, несущая одну очень интересую возможность… которая не понравится ФНС!
Как ФНС будет использовать информацию аудиторов против бизнеса?
Вам не учтут затраты и уберут вычеты по НДС, если у ваших контрагентов есть эти признаки
ЗАГСы расскажут о родственниках: отыскать теневых бенефициаров бизнеса стало проще