НДФЛ с прибыли от продажи квартиры по ДДУ можно вернуть

Когда не надо платить НДФЛ с продажи недвижимости? Предельный минимальный срок владения 

Если вы продали недвижимость дороже, чем купили, значит, вы получили прибыль и должны заплатить НДФЛ. Но не всегда. От чего зависит обязанность уплаты НДФЛ при продаже недвижимости?

От того, как долго она была в вашей собственности и была ли она вашим единственным жильём.

НДФЛ платить надо, если:

• проданная недвижимость была вашим единственным жильём, и вы продали его менее, чем через 3 года после покупки;
• кроме проданной недвижимости у вас в собственности есть другая (пригодная для проживания). Недвижимость вы продали менее, чем через 5 лет после покупки. 

Не надо платить НДФЛ, если 

• проданная недвижимость была вашим единственным жильём, и вы — продали ее более, чем через 3 года после покупки;
• кроме проданной недвижимости у вас в собственности есть другая пригодная для проживания квартира или дом. Недвижимость вы продаете более, чем через 5 лет после покупки. 

Нагляднее в таблице: 

	Единственное жильё	Не единственное жильё
Срок меньше 3 лет	платить	платить
Срок больше 3 лет, но меньше 5	не платить	платить
Срок больше 5 лет	не платить	не платить

 

Теперь минимальный предельный срок владения недвижимостью отсчитывается от даты полной оплаты, а не регистрации права собственности. Этот срок — 3 года или 5 лет — называется предельным минимальным сроком владения.

Раньше минимальный предельный срок владения отсчитывался от момента оформления недвижимости в собственность. Теперь — от полной оплаты. Это меняет очень многое для участников ДДУ

Как было раньше: гражданин заключает договор долевого участия в строительстве, оплачивает будущую квартиру. Дом строится ещё сколько-то лет. Наконец, дом построен и сдан, гражданин оформляет в Росреестре право собственности на квартиру.

3 года (или 5 лет; в дальнейшем, чтобы не было путаницы, будем везде писать «3 года», подразумевая, что речь идёт о единственной квартире) начинают отсчитываться с момента, когда Росреестр зарегистрировал право собственности.

Но люди часто оформляют ДДУ, чтобы выгодно перепродать квартиру сразу после того, как дом будет сдан. Ждать, пока истекут 3 года, в их планы не входит, они продают квартиру оперативно после оформления права собственности. Приходилось платить НДФЛ с прибыли. 

Если на этапе котлована квартира стоила, например, 5 млн руб, а владелец продал её за 7 млн руб, то с 2 млн руб надо было платить НДФЛ — 260 тыс руб. 

Как стало теперь: вступил в силу закон №374-ФЗ, согласно которому 3 года отсчитываются не с момента регистрации права собственности на квартиру по ДДУ, а с момента полной оплаты квартиры. 

Например, если участник ДДУ полностью оплатил строящуюся квартиру в 2018 году, а дом был сдан в 2021. По новым правилам участник ДДУ уже в 2021 сможет продать эту квартиру без НДФЛ, потому что к этому времени истекут 3 года с момента полной оплаты квартиры. 

По старым правилам эти 3 года начинали бы отсчитываться только с 2021 года, когда был сдан дом. И для продажи квартиры без НДФЛ надо было бы ждать до 2024 года. 

Если квартира приобретается в ипотеку, то 3 года начинают отсчитываться с даты внесения последнего платежа. 

Уплаченный НДФЛ можно вернуть

Самое интересное: если вы уплатили НДФЛ с прибыли от продажи квартиры, то эти деньги вы можете вернуть. Но надо будет разобраться со сроками, потому что для ситуаций, когда продавалась единственная квартира и когда продавалась квартира, не являющаяся единственной, сроки разные.

Если продавалась квартира, помимо которой у продавца было и другое жильё, то вернуть НДФЛ можно, если:

• • ДДУ был заключен в 2014 году или позже и
  • дом был сдан в эксплуатацию в 2019 или позже. Надо, чтобы между заключением ДДУ и вводом в эксплуатацию прошло 5 лет или больше.

Если проданная квартира была единственным жильём, то сроки другие: льгота начинает действовать с 2020 года. Если к 1 января 2020 года прошли 3 года с момента полной оплаты (то есть полная оплата была до 1 января 2017), то НДФЛ можно вернуть.

Как вернуть НДФЛ при продаже квартиры, купленной по ДДУ

Надо подать в налоговую корректировку той декларации по НДФЛ, в которой был отражен налогооблагаемый доход от продажи квартиры. Налогооблагаемой базы в корректировке не будет.

Далее инспекция будет проводить камеральную проверку в течение 3-х месяцев и обнаружит переплату НДФЛ (ведь он был уплачен, а согласно корректировке получается, что налогооблагаемой базы нет).

Вместе с корректировкой следует подать заявление с указанием, что налоговая должна сделать с этой переплатой — перечислить её на карту по реквизитам или засчитать в счёт уплаты других налогов.