Ипотечная квартира при банкротстве гражданина и 4 более-менее работающих способа её сохранить

Ипотека — это не кредит на недвижимость, как многие думают. Ипотека — это когда недвижимость отдаётся в залог в связи с займом денег. Банк даёт заёмщику деньги на покупку квартиры, но при этом возврат этого долга обеспечен залогом этой самой квартиры. Из-за залога ипотека и называется ипотекой.

Наверное, все в России слышали, что единственное жильё не изымается. Но на квартиры в залоге (ипотечные) это правило не распространяется. Это следует из нескольких законов:

• ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• п.1 ст.446 закона «Об исполнительном производстве»;
• закон «О несостоятельности (банкротстве)».

В процедуре банкротства физлица банк, выдавший ипотечный кредит, называется залоговым кредитором, потому что квартира у него в залоге. 

Никаких сомнений нет и судебная практика тут однозначная — ипотечную квартиру в банкротстве изымают и продают, даже если семья должника после этого пойдёт жить на улицу. 

Можно ли как-то спасти ипотечную квартиру в процедуре банкротства гражданина? Вариантов четыре, и все они непросты в выполнении.

Вариант первый, как спасти ипотечную квартиру, которая является единственным жильём — выплатить кредит до банкротства, не прибегая к новым займам

Этот способ мало кому доступен, потому что ипотечные кредиты, как правило, неподъёмны относительно обычных доходов граждан. Но у кого-то может быть возможность продать другое имущество и закрыть ипотеку, особенно, если остаток кредита небольшой. 

Но даже если вы выплатили ипотеку, с банкротством надо подождать хотя бы год, потому что если подать заявление раньше, чем пройдёт год, другие кредиторы могут заявить, что полная выплата ипотеки — это сделка с предпочтением. 

 

Сделка с предпочтением — это когда у должника несколько кредиторов, но должник платит по долгу только одному из них, а остальные — побоку. Законодатсельство о банкротстве это запрещает. Надо платить по всем долгам, а не только по одному. 

 

Если кредиторы докажут в суде, что выплата ипотеки — сделка с предпочтением, то эту сделку отменят: банк вернёт вам часть ипотечных денег, а квартира снова будет в залоге у банка. И, как следствие, попадёт в конкурсную массу, а вы её потеряете. 

Вариант второй: реструктуризировать долги, а не вводить процедуру реализации имущества

Реструктуризация — это, как и реализация, процедура банкротства, но при реструктуризации имущество должника не уходит с молотка, а остаётся в его собственности. Так можно спасти ипотечную квартиру, но если сложности: 

• у должника должен быть доход, который позволяет выплачивать долги. В процессе реструктуризации размер платежей уменьшается (это и есть основной смысл реструктуризации), но какие-то суммы все равно надо будет выплачивать. Если доход должника слишком маленький, реструктуризироваться не получится
• кредиторы должны согласиться на реструктуризацию. Насколько сговорчивым будет банк, который выдал кредит для покупки квартиры — вопрос открытый. 

Вариант третий, реальный, но трудный: набрать новых долгов, выплатить ипотеку и обанкротиться через год-полтора

Ждать год-полтора надо опять же для того, чтобы другие кредиторы не заявили, что полное погашение кредита было сделкой с предпочтением. 

И эти год-полтора надо будет как-то выплачивать взятые новые кредиты. Придётся, как говориться, затянуть пояса. Не самая радостная перспектива, но все же наиболее реальная, на наш взгляд. 

Вариант четвёртый, тоже не из простых: кредит может погасить кто-то другой из собственных средств

Это может быть поручитель, созаёмщик или просто родственник: отец, мать, сын, дочь, брат, сестра. Или просто кто-нибудь.

Этот способ хорош тем, что предпочтения тут не будет. То есть сразу после погашения ипотеки можно идти банкротиться. 

Если кредит выплатит поручитель, то поручитель может требовать эти деньги с должника.