Когда суд признаёт сделку недействительной, продавец и покупатель должны вернуть друг другу все, что они по этой сделке получили. Но как быть, если надо вернуть единственную пригодную для жизни квартиру? Остаться на улице, что ли? Конституционный суд разобрался.
Верните банку квартиру, он вам вернёт деньги. Он банкрот и деньги не вернёт? Ну что ж, бывает
Гражданин купил у банка квартиру за 11 млн руб. Через два месяца после этого началось банкротство банка. Во время этой процедуры было установлено, что квартира на самом деле стоит не 11 млн, а 36 млн.
При этом никакой аффилированности между гражданином и банком не нашлось. Как так получилось, что квартиру продали в три раза дешевле, чем она на самом деле стоит, история умалчивает.
Суды решили, что имеет место неравноценное встречное исполнение (гражданин отдал банку 11 млн, а имущества получил на 36 млн) и признал договор купли-продажи недействительным.
Следовательно, гражданин должен вернуть банку квартиру, а банк гражданину — 11 млн руб.
Но как банк может вернуть деньги, если он в банкротстве? Гражданину надо вставать в очередь кредиторов. А так как гражданин, видимо, что-то «нахимичил», иначе как бы он получил квартиру в три раза дороже, чем он за неё заплатил, то пусть он включается не в реестр кредиторов, а встаёт после всего реестра, то есть становится зареестровым кредитором.
Зареестровые кредиторы — это несчастные в самом-самом конце печальной очереди кредиторов. Их шансы что-то взыскать в процессе банкротства = 0,0%. Предыдущие-то, «обычные» реестровые кредиторы, мало что получают, а уж зареестровым не светит ничего вообще.
Но квартиру гражданин должен банку отдать. Но оказалось, что квартира — единственное жильё покупателя. Отдав квартиру, он останется на улице. Поэтому гражданин обратился в Конституционный суд.
КС РФ: Дума должна переписать закон о банкротстве, а пока этого не произошло, пусть покупатель живёт в квартире
КС принял по этому делу Постановление №5 от 3 февраля 2022 года. Есть два важных вывода.
Госдума должна внести изменения в закон о банкротстве: надо прописать, что делать в ситуации, когда сделка купли-продажи единственного жилья признана недействительным, а продавец находится в банкротстве. При этом внесённые изменения должны быть на пользу покупателю, его жилищные права должны быть защищены.
До тех пор, пока Дума не внесёт изменения в закон о банкротстве (если внесёт, причём слово «если» — главное), гражданин может жить в квартире. Видимо, по сути это означает, что он может жить в этой квартире бессрочно, ибо ничто не мешает депутатам Думы годами игнорировать мнение Конституционного суда и никаких изменений в закон о банкротстве не вносить.
КС верно заметил, что фактически шансы покупателя покупателя вытащить деньги из банка-банкрота околонулевые, а жить-то ему где-то надо уже сейчас. Если забрать у него квартиру, а деньги не вернуть, то нарушается конституционное право на жилище, и люди оказываются на улице.
Выводы
Конституционный суд защитил покупателей недвижимости, если она — единственное пригодное для проживания жилище, в случаях, когда это сделка была признана недействительной в банкротстве продавца. Изымать эту недвижимость будут, даже при том, что сделка была отменена судом.
В таких случаях граждане могут жить в квартирах до тех пор, пока Госдума не внесёт в закон изменения, которые защищали бы интересы кредитора, у которого в силу отмены договора купли-продажи изымается единственное жильё.